「管理費と修繕積立金、もう少しバランスを変えられませんか」

新築マンションの販売が始まる前、事業主との打ち合わせでは、こんな趣旨の相談がありました。

私が以前、新築マンションの販売に携わっていた頃の話です。販売開始前には、事業主や管理会社の担当者と、管理費や修繕積立金について打ち合わせをすることがありました。

管理費や修繕積立金は、販売パンフレットに最初から載っている数字です。でも、その数字が決まるまでには、何度も検討や調整が行われていました。

 

💬 「安くして」とは言われない

事業主が気にしていたのは、購入する人が毎月負担する管理費と修繕積立金の合計額でした。

だからといって、私の記憶では「とにかく安くしてくれ」と直接言われるわけではありません。

「もう少しバランスを見直せないか」

「内容をもう一度精査できないか」

そうした相談を受け、費用や業務内容を見直して、案を出す。すると、また検討が入る。そんなやり取りがありました。

もちろん、販売に携わっていた私が一人で金額を決めていたわけではありません。関係者の間で検討し、社内での確認や決裁、事業主側との調整も必要でした。

私が見ていたのは、その決定に至るまでの実務の一部分です。

 

🔧 数字を動かすと、仕事の中身も変わる

では、毎月の負担を見直すとき、実際にどんなところを調整していたのか。

実際に関わった案件では、清掃の回数を減らしたことがありました。排水管清掃の実施頻度を、年1回から2年に1回へ変更したケースもあります。

さらに、エレベーターの保守契約を見直したこともありました。

エレベーターの保守契約には、大きく分けてフルメンテナンス方式とPOG方式があります。

フルメンテナンス方式は、日常の点検に加え、一定の部品交換なども契約に含まれる方式です。

一方、POG方式は点検や給油などが中心で、契約に含まれない修理や部品交換には別途費用がかかります。

ただし、実際の契約範囲はそれぞれ異なります。

契約を変えれば、毎月の費用を抑えられることがあります。

でも、それは単純に「同じものが安くなった」という話ではありません。将来、修理が必要になったときの負担の仕方が変わる場合もあるんです。

清掃も同じです。回数を減らせば費用は変わりますが、受けられるサービスも変わります。

ここで挙げたのは、私が経験した複数の案件の話です。一つのマンションで、これらをすべて変更したわけではありません。

そして、見直し自体が悪いとも思っていません。必要以上の業務があれば適正化した方がいい。ただ、月額の数字だけでは、その違いが見えにくいということです。

 

💰 修繕積立金は、最初から将来の増額を考えていた

もう一つ、修繕積立金の話があります。

昔は、新築時の月額を4,000円、5,000円といった金額に設定することもありました。さらに低い金額で始まる時代もありました。

でも、最初に設定した低い月額のまま20年、30年と建物を維持できるとは、当時から考えていませんでした。

新築購入時に、毎月の積立金とは別にまとまった修繕積立基金を集めるケースもあります。初期の資金を確保しながら、将来は月々の積立金を段階的に上げていく。そういう計画です。

金額の違いを説明するための仮の例ですが、初期の月額を4,000円から3,700円に抑えるとします。

毎月300円の違いは、小さく感じるかもしれません。でも、ほかの条件が同じなら、その分だけ当初の積立額は少なくなります。

将来必要になるお金を確保するには、どこかで増額を検討したり、計画を見直したりする必要が出てくるかもしれません。

ただし、値上げ幅が単純に300円分大きくなるわけではありません。購入時に集める修繕積立基金、工事の時期や費用、物価の変化などによっても収支は変わります。

だからこそ、最初の月額だけを見ても、その先の負担までは分からないんです。

 

📐 長期修繕計画も、誰かが作った「案」

管理会社にいた頃、長期修繕計画の原案は社内で作っていました。

設計図書を見て、建物に使われている材料や設備の数量を調べ、将来どんな工事にいくら必要になるかを積算する。正式な案を出す前には、建築士のいる部署でチェックを受ける流れもありました。

一方で、「何年目に、どれくらい積立金を上げる案にするか」という部分には、当時の担当者の判断が入っていました。

例えば、15年後の工事費を見積もり、このままでは資金が足りないとなれば、途中の年に増額する案を考える。そうした作業です。

これは当時の私が見聞きした社内の仕事の進め方で、私自身がすべての積算や値上げ案を担当したという意味ではありません。

しかも、20年先の工事費を正確に言い当てることはできません。最近のように材料費や工事費が大きく動けば、当初の想定と実際の負担が違ってくることもあります。

また、管理会社が作るのは、あくまで長期修繕計画の原案です。新築時には事業主側で検討され、入居後の見直しは管理組合で判断していくことになります。

新築マンションでは、入居後の設立総会などで長期修繕計画が承認されるケースもあります。ただ、私が見てきた範囲では、入居したばかりで内容を十分に理解しないまま承認している人も少なくないように感じました。

もちろん、すべてのマンションで同じ手続きが行われるわけではありません。それでも、最初の計画を誰がどう引き継ぐのかは、大切なところだと思います。

 

🏠 最初の5,000円は、ずっと5,000円という約束ではない

もし親戚から「新築マンションの修繕積立金が月5,000円だから、負担が軽くていいよね」と言われたら。

私なら、まず「ああ、その金額でいけるのは、最初の5年ぐらいじゃないかな」と答えると思います。

もちろん、どのマンションも5年後に値上げされるという意味ではありません。当時、初期の月額を低めに設定し、将来の増額を計画に織り込んでいた経験から、ついそういう言い方になるんです。

何の根拠もなく決めた金額だと言いたいわけでもありません。図面から工事費を積算し、計画を作り、社内で確認する仕事もあります。

ただ、最初の金額には販売開始前のさまざまな調整があり、将来の費用には予測できない部分がある。そのことを知っているから、数字だけを見て安心はできないんです。

購入者がパンフレットで目にするのは、こうした検討を経て決まった金額です。

けれど、販売が終わり、住民が暮らし始めた後も、その金額と計画がずっとそのままとは限りません。

最初の管理費や修繕積立金の設定、そして長期修繕計画を引き継ぎ、必要に応じて見直していくのは、入居後の管理組合です。

販売開始前には、事業主と管理会社の担当者たちが数字を検討している。

そして、その数字の先を考え続けるのは、そこで暮らす人たちになる。

新築マンションの管理費と修繕積立金には、そんな時間のつながりがあると思っています。

かかりつけの不動産医｜みやけん