先日、昔の契約者の方から「投資マンションってどうなの？儲かる？」という質問を貰いました。投資として、株、金、先物、為替いろいろありますけど、不動産投資も、やっぱり流行っていますね。

• 「10万円から始めるマンション経営」
• 「節税対策！投資マンション」
• 「マンション経営は生命保険」　とか。

いろいろ雑誌も出版されてて、「本当かな」と思いません？記事の内容を見ても数字を使い論理的に計算をしているように見えますからね。

そこでマンション一筋２０年を経験した私から投資マンションをする場合の注意点をあげたいと思います。

1. 収支計算の概算
2. マンションは同じ意思をもった所有者の集まり

まず1番目

収支の概算についてですが、ここが何かと間違っている記事が多い！支出のメインは物件価格になるのですが、その支出にかかわってくるのが、投資ローンの支払い、管理費修繕積立金、固定資産税、賃貸管理料などになります。収入はもちろん貸す家賃になります。例えば、

1000万円の中古マンションの場合　ローン1000万円（金利2.5％、35年返済）であれば月額支払約3.6万円。管理費修繕積立金1万円、固定資産税月換算で5千円、賃貸管理料5千円で合計月5.6万円で収入が7万円であれば月1.4万円の収入が出るという計算です。だから毎月1.4万円入ってきますよという内容。新築～築10年ぐらいはこんな感じなんでしょうねと思います。しばらくは賃貸人が解約し出る際も敷金礼金でクロスの交換などの収支はうまくまわるはずですが、古くなることを考えると設備の消耗品の交換や故障が出始めます。部品だけでなく出張費が加算されて最低交換1万円～になります（私事ですが、この間、賃貸運営しているマンションでバルコニーパッキンの故障で部品は1,000円もしないのに交換出張費用13000円でビックリ！）。開け閉めの多いクローゼットや扉の金具交換が出てきたり、コンロは5年、フローリング交換10年、エアコン交換は7年、給湯器交換15年、など使い方にもよりますが、機械設備交換は10年が目安なんですよね。ちなみに経年劣化は所有者負担になりますので注意！1000万円の中古マンションといえば築年数はある程度たっていると思いますので、その設備交換についての費用算出も収支計算に入れとくべきでしょう。ある程度古いマンションであれば年間10万円ぐらいは最低、見込んでいた方が良いと思います。

次に2番目

古くなると修繕が必要となるのは当たり前ですが、1棟丸ごと投資マンションの場合は基本修繕は後手後手になる傾向にあるので注意が必要です。なぜなら投資目的で購入している方が多いので月々の修繕費が上がるのを嫌がる所有者が多く、管理組合総会では値上げ反対数が多くなります。もっと言いますと将来売却する可能性が高い人が多いと、できるだけ今の手出金を押さえておきたいと思うのは当然ですよね。原則投資マンションは持ち主本人が住むことが無いのでそのマンションがどういう管理修繕しているかについては無関心とまではいかずとも感度は鈍いです。となるとマンション全体の質低下、劣化は一般の分譲マンションより早くなり、耐久年数が短くなる傾向になるという流れです。ひどいところは最悪の場合は、入居者も決まらず、廃墟化、事故多発になることも。それを事前に察知して改善提案をしていくのが管理会社なのですが。。。。管理会社の話はすごく長くなるので、今日はここまで、笑。

以上2点は記事とか見ていると最低限、プラスして注意した方が良いと思います。特に2番目はあまり気づかないところ。やっぱり親身に相談にのってくれるプロの人に相談が一番だと思います。１棟買いマンション、ハイツの場合はこれまた難しいのでご注意を！